A ver, ¿cómo comparo dos proyectos que aparentemente son para beneficiar a los adultos mayores, cuando uno de ellos es una retroventa escondida? La hipoteca inversa (HI) al estilo estadounidense (mi preferente), y el de la renta vitalicia (RV). El primero, si el adulto mayor se educa o consigue asesoramiento fuera del núcleo familiar y de la entidad prestamista tiene más posibilidades de beneficiarse, y el segundo, RV es el proceso para legalizar la usura, además de la sustracción (la palabra correcta es robo o hurto bajo la ley), de la apreciación del inmueble.
HI sería fomentada y regulada por medio de los entes bancarios, RV por medio de las compañías de seguro.
El efecto negativo primordial con la RV es que en la HI el adulto mayor permanece con posesión y título del inmueble; con la RV solo permanece con posesión porque el título se transfiere al momento de efectuarse la transacción bajo la metodología de propiedad nuda.
La primera pregunta que les haría a los ministros de hacienda y vivienda es, ¿qué pasaría con la valorización del inmueble? Aun así fuese nominal, en Colombia se ha establecido en un promedio del 5% anual. Lógicamente, hay otros factores determinantes como el actual – tiempo de pandemia – la localización del inmueble, dimensión, efectos tributarios, etc., porque desde el invento de la convivencia humana, uno de los mejores productos para invertir ha sido la propiedad inmobiliaria.
El negocio de bienes raíces mundialmente – dependiente de las economías globales – se ha movido con las variaciones direccionales de la montaña rusa, arriba – medio – abajo, pero siempre se ha mantenido la tendencia de acrecentar el valor con el paso de los años. Prácticamente, los efectos de la pérdida de este cálculo son individuales – ya que todos los efectos tributarios son diferentes aunque algunas conserven similitud en algunos aspectos – recordando que este análisis es parte fundamental para considerar todos los conceptos matemáticos que entreguen el total posible del retorno a la inversión.
La segunda inquietud es, que ninguno de los dos ministros (y culpo más al ministro de hacienda) pensaron en las consecuencias tributarias presentes y futuras. Y sí, dentro de los análisis requeridos es necesario saber las consecuencias gravables. Por ejemplo, si el inmueble ha sido reportado en la declaración de renta, al transferir título bajo el proyecto de RV a la compañía de seguros, el contribuyente tendría que darle salida con ganancias o pérdidas ocasionales. ¿Sería que los genios pensaron en ese paso al parir el pretendido proyecto?
Lo peor de todo para el adulto mayor es que ni las mismas leyes (artículo 669 del código civil quien define la palabra nuda) determinan qué sucede con la valorización o incremento de la propiedad durante el tiempo establecido, aunque pudiera ser parte de lo pactado o negociado como una de las clausulas del contrato.
Básicamente, el proyecto RV lo que causa es una retroventa contemplado en el Artículo 1939 del Código Civil Colombiano (que se debería reformar para incluir una tasa nominal de apreciación anual) y como lo dice muy claramente la Sentencia C-226/09: “En muchas legislaciones esta modalidad contractual ha sido proscrita, precisamente, porque se presta para eludir los límites legales a las tasas de interés o camuflar la usura, y si bien la venta con pacto de retroventa es una modalidad contractual lícita que puede atender a finalidades legítimas, no es menos cierto que puede prestarse para disimular o encubrir actividades de crédito por fuera de los parámetros legales.
Ahora, ¿porqué cae bajo las leyes de usura? La variante número uno es bajo la suposición de que todos los contribuyentes declaran anualmente, pagan su porcentaje de impuestos incluyendo prediales, y todo lo demás que tenga que ver con el desarrollo económico de cada individuo; la segunda variante es, que esos pagos son deducibles en la declaración de renta reduciendo impuestos legalmente, y este es uno de los análisis fundamentales para saber cuál es la tasa de devolución a lo invertido. (Para el cálculo divida la cantidad de ahorro que obtuvo del pago de impuestos entre la cantidad de la cuota inicial o efectivo invertido en la transacción.)
Una vez se obtengan todos los porcentajes de los análisis que cada caso requiere se suma a la tasa de interés impuesta o negociada en el contrato. Esa sería la tasa efectiva anual, que bien fácil hace caer la operación bajo usura, aunque el aumento sea de solo el uno por ciento porque lo desclasificaría como préstamo hipotecario.
Y para aquellos (incluyendo los ministros de hacienda y Vivienda) que necesitan la definición de usura, léanla en el vínculo sobre la misma palabra, Código Penal Artículo 305. Usura.
Un ejemplo simple es: asumiendo que la propiedad valga $100 millones, el adulto mayor tiene 65 años, el banco le presta el 50% que es $50 millones bajo la modalidad de hipoteca inversa. En la propiedad permanece el restante 50% de capital; sin embargo, el valor de la propiedad continúa creciendo en relación al valor de la misma, no del capital retenido.
Sigamos asumiendo que esta persona que hizo la transacción del párrafo anterior fallece a los 10 años, la economía está regular, el inmueble está situado en un vecindario no muy popular, usamos una tasa nominal del 3% anual que en los 10 años le añade un valor del 30% o $ 30 millones. La deuda sería de $75 millones (los $50 millones iniciales del préstamo más $25 millones de interés.) Estas cantidades son por supuesto, arbitrarias para facilitar las operaciones matemáticas en mi cerebro en vez de recurrir a calculadores.
Del ejemplo deducimos que el inmueble vale $130 millones menos los $75 millones que se deben dejando un capital bruto (no incluyendo ningún tipo de gastos) de $55 millones. Deja suficiente para los herederos o para el banco si al final el cliente no deja beneficiarios.
Con la renta vitalicia se pierden totalmente los $30 millones de apreciación del valor del inmueble; nuevamente, una usura.
Mi argumento en favor de la hipoteca inversa se basa en el estadounidense y lo siguiente:
- No requiere vida crediticia
- No requiere probar ingresos
- El título de la propiedad permanece a nombre del cliente
- Continúa recibiendo la apreciación del valor de la propiedad
- Únicos costos anuales son: seguro, prediales y mantenimiento
- Requiere 2 avalúos: uno al hacer la operación, el otro al fallecer el prestatario (y este es más bien iniciado por los herederos que por el banco)
Señores ministros de Hacienda y Vivienda, ¿cuál es el próximo paso? ¿Saben qué les sugiero? Que no sean cínicos y trabajen en ayudarnos a los ancianos con un programa transparente. ¿Todavía quieren más de nosotros los adultos mayores? Ya les dimos lo suficiente bajo todos los organismos que el sistema provee. Aprueben el programa de hipoteca inversa.
@realtor1986