Quizás más adelante en el artículo investigue si este sistema de ventas de propiedades con doble precios exista en alguna otra parte del mundo, además de Colombia. Ante qué matemático, oficial de impuesto, director de lonjas, contador, Notario, corredor de bienes raíces le cabe en la cabeza registrar la venta de una propiedad ¿por el valor menor de lo que representa comercialmente? ¿Debe ser una práctica normal? ¿Quién se beneficia y perjudica? ¿Por qué el personal que trabaja en una Notaría recomienda esta práctica? Lo que sí es posible y legal que una propiedad tenga dos valores: predial y comercial.
Ejemplificando los sistemas de venta entre Estados Unidos (pero más específicamente California, que es lo que conozco mejor) y Colombia, ofreceré unas ideas o sugerencias. Desde el año mil novecientos ochenta y tres me dediqué al negocio de bienes y raíces en el área de Los Ángeles. Los primeros tres años fueron sin licencia, la de agente desde mil novecientos ochenta y seis, y la de Broker, desde mil novecientos noventa hasta el año dos mil diez, cuando me retiré. Por un corto período de tiempo también tuve la licencia de los Estados de New York y Colorado.
Cada estado tiene su agencia que regula la licenciatura de agentes y Brókeres, mantiene una base de dato de todos ellos, con facultades de reglamentar y disciplinar a los corredores miembros de la asociación. Además, se asocian a agencias que mantienen la base de datos de propiedades para la venta o arrendamiento. La licencia de vendedor es renovable cada dos años, y requiere estudiar tres cursos: Principios de Bienes y Raíces, Práctica en Bienes y Raíces, y una electiva; el siguiente paso es hacer un examen ante una agencia del estado que atestigua que estás licenciado como agente para trabajar en una compañía de bienes y raíces que tenga por lo menos un Broker. Sin un Broker, un agente no puede cobrar legalmente una comisión. La de Broker es por cuatro años y se renueva con cursos de cuarenta y cinco horas de actualización, específicamente en Ética.
En la venta de una propiedad normalmente hay varios personajes: primordialmente el vendedor y el comprador, pero hay dos entidades más que verifican que la transacción se haga correcta y legalmente: Escrow (no encuentro una traducción literal) que es quien media entre el comprador, vendedor, banco que financia la hipoteca (si hay un préstamo), quien ordena el registro de los récords (County Hall) (Oficina de Instrumentos Públicos) que siempre se hace por medio de una compañía de Títulos, quien vende una póliza con lo que se asegura que la transacción es real y legal, y te indemniza si sucediese lo contrario. El notario público lo único que hace es presenciar la firma del documento, que se entienda lo que se está firmando, y autenticar la rúbrica.
Aquí un Notario ejerce todas las funciones que en California es ejecutada por un Escrow, compañía de título, y notario público. Muchos sombreros para ponerse a la vez en una sola cabeza. ¿Será por eso posible que el doble precio sea común? ¿Difícil de controlar por lo costoso de una auditoría?
En California quien cobra el impuesto predial son las oficinas del condado, con una tasa promedia de 1.16% anual y no puede nunca ser más del 2%; además que se paga un impuesto de traspaso que varía de condado en condado y algunas ciudades también tienen una tasa de impuesto sobre la venta. Por ejemplo, supongamos que el impuesto predial de mi casa sea 1.25% y esté avaluada por el condado por un valor de $200 mil dólares mis pagos prediales anuales son de $2.500,00. Pero si vendo la casa por $500.000,00, al nuevo comprador se le deja misma tasa, pero se calcula por el precio que la compró, por lo tanto, sus impuestos prediales subirían a $6.250,00 anualmente.
La importancia y necesidad de registrar las ventas por los valores reales es que forma dos fuentes de información real: se tasa un impuesto viable y sin tanta cantidad de arandelas promovidas por un núcleo de acaparadores, y el atesoramiento de la data que permita una base de determinación de precios basados en comparables a la zona o estratos donde ocurran dichas ventas. Este paso es significativo para la regulación de precios y serviría de ayuda, no solo a los evaluadores, pero también a los agentes y Brokers para dar un valor estimado aproximado sujeto a una evaluación final.
Una columna importante de la economía en cualquier país es bienes y raíces, que en Colombia por cualesquiera que sean las razones, continúa sin ser regulada. Cualquier persona que ponga en contacto un comprador con un vendedor se siente merecido por una comisión de venta basada en el arreglo particular entre el dueño de la propiedad y el vendedor. Como siempre, quien paga la comisión, es y siempre será el propietario. Aunque algunas veces es posible que sea el comprador, del cual comentaré en otro artículo.
La sugerencia para organizar la reglamentación de la profesión (sí, debe ser considerada como tal, y el título no se debería asignar libremente), debe partir con la implementación de una agencia estatal que determine una pauta a seguir en compañía con las lonjas y el departamento de educación.
Una vez establecidos los cursos y sean aprobados por el departamento de educación, se deben clasificar las dos áreas: vendedor (consecución de licencia debe ser menos restringida con dos cursos, principios y regulaciones), y Broker, sobre quien recaería todas las responsabilidades de una transacción. Este último para obtener la licencia tendría que estudiar por lo menos seis áreas: principios, regulaciones, práctica, manejo de propiedades para la renta, gravámenes, y financiamiento.
Una vez los cursos se hayan escrito y aprobados por la lonja y el departamento de educación simultáneamente, se regulan las escuelas, colegios o universidades para ofrecer los cursos, ya sea en línea o con cursos que requieran la presencia física del estudiante. Una vez finalizados estos cursos, certifican o atestiguan que el individuo posee el derecho a un examen de obtención de licencia otorgado por la agencia establecida para regular los cursos. Esta dependencia preparará una serie de exámenes finales para ambas ramas de la profesión – Broker y Agente – regulando las fechas y lugares donde hacer el examen.
Lógico que esta propuesta está diseñada ligeramente, y cada sección no solo que requiere, pero también demanda la inclusión de corrección de los fenómenos que ocurren en cada acuerdo comercial. La corrupción acosa a Colombia en todos los ámbitos del espectro político, y bienes y raíces no está exenta de ella.
En otro artículo hablaré de porqué las Notarías no deban ser quienes ejecuten todas las transacciones envueltas en la compra-venta de propiedades, la importancia de una agencia neutral entre todos los participantes de una operación inmobiliaria, la creación de una compañía de títulos, y el establecimiento de una base de datos de cada venta que ocurra con todas las características de la propiedad que permitan asimilar un precio justo.
Luego seguiré (en otro artículo – puede que no sean en el mismo orden) con un encuentro que tuve con una compañía establecida acá en Barranquilla, los contratos de exclusividad o no que tienen, la mentalidad que pretenden ejercer para convencer a un cliente a que firme, y las viejas técnicas que promueven como si fuese la única forma de conseguir compradores.
Lo dejo con esta inquietud: ¿Qué sistema se usa actualmente para establecer el precio de venta de una propiedad?