Como todos sabrán, la semana pasada el Alcalde Petro expidió su cuestionado POT, esta norma que tiene el poder para cambiar radicalmente el ordenamiento y la sostenibilidad de la ciudad en los próximos años, es bien conocida por su carácter de manifiesto* sobre la ciudad, pero también, por sus enormes vacíos judiciales y de aplicación los cuales muy seguramente van a poner a la ciudad en una situación de zozobra y peor aún, hasta de improvisación.
Si bien no he podido terminar de leer el decreto completo, quisiera en esta primera entrada lanzar unas preguntas -aún sin respuesta- sobre el tema de la construcción y los impactos en la adquisición de vivienda y renovación.
Antes debo confesar que como filosofía el POT suena bien, leyendo de manera incauta el decreto, hasta podría pensarse que se trata de la ciudad ideal, tal como se lo enseñan a uno en los cursos de urbanismo a principios de carrera.
– Construcción:
Según el nuevo POT, los constructores tendrán que asumir al construir un proyecto de vivienda nuevas cargas, se obliga a que se debe destinar el 30% del suelo para vivienda VIS, ya sea construyendo estas viviendas en el sitio o pagando su valor, y también se aumenta el precio a pagar por subir cantidad de pisos. De este tema se derivan tres preguntas:
-Si un constructor decide hacer las VIS en el sitio, ¿qué se hará con el tema de los estratos de estas viviendas al interior de un proyecto de diferente clase?
-Si el constructor decide pagar el costo de estas cargas, ¿Quién será el encargado de manejar estos recursos y cómo y dónde se construirá la VIS?
-Al permitir más altura en más zonas de la ciudad, virtualmente se está incrementando la oferta potencial de metros para construir. Es evidente que los precios aumentarán inicialmente porque estos nuevos costos se le trasladarán al comprador, pero quizá luego estos constructores recuperarán el dinero vendiendo más apartamentos. ¿De qué depende que se estabilicen los precios o cuál es el panorama que se piensa?
Las decisiones que Bogotá toma impactan además a los otros municipios de la sabana -con reglamentaciones diferentes y autónomas-, es de esperar que muchos constructores decidan trasladar sus proyectos a estos municipios cercanos evitando asumir las nuevas responsabilidades en Bogotá, lo que trasladaría el problema a los vecinos y generaría unas situaciones a una escala ahora desconocida. Si bien el POT habla de un ‘marco general para las acciones del distrito capital en la construcción de la región capital’, no se encuentra de qué manera efectiva se pretende hacer esto, léase, articulando las políticas, blindando de manera conjunta el borde con proyectos de protección ambiental, etc…
Otro componente dentro del gran tema de la construcción es la renovación del centro ampliado, necesario debido al abandono y desuso de la mejor zona de Bogotá; sin embargo, preocupante pues la ciudad no prevé con un instrumento paralelo de diseño urbano y espacio público, a una escala ya no territorial para la renovación manzana por manzana como debería ser. Lo anterior porque estamos hablando de una zona colonial y moderna predominantemente, donde en muchas calles la distancia entre paramentos no alcanza los 10 metros; está bien llevar nuevas y buenas viviendas y oficinas al centro, pero, ¿qué hay del impacto que tendría en la calle el que se crezcan las alturas?. Si a mi me dicen edificios de 25 pisos o más me imagino Nueva York, la diferencia radica en que allá las distancias entre paramentos son de 20-30 metros…
Propiedad de Revista Semana
Muchas personas han salido a decir que Bogotá es ya la ciudad más densa de Latinoamérica…, están en lo cierto, sin embargo esa densidad está en las zonas periféricas donde hay carencia de espacio público y hacinamiento, no necesariamente en el centro ampliado y por esto el tema adquiere relevancia. Un proceso de renovación de manera resumida tiene tres componentes: muchos problemas, muchos dueños y muchos predios, liderado por una alianza público-privada, debe sacar adelante proyectos interesantes para atraer la inversión, defender la idea del Estado tiene que ver con construir un proyecto viable. «Los procesos de renovación urbana deberán asegurar la coordinación interinstitucional para facilitar la gestión pública y la actuación de las iniciativas privadas y comunitarias». Cabe otra pregunta: ¿Tiene la ERU la capacidad de liderar un proceso de esta magnitud considerando que en años no han construido proyectos importantes? y fuera de tema, ¿Por qué no se generó otro nodo de renovación en el norte (cedritos, etc) que cuenta con buena infraestructura y baja densidad?
En un país de normas coyunturales y de objetivo político, ataca la duda de si habrá continuidad para un proyecto de esta magnitud, hoy en la ciudad no existe el liderazgo ni la «coordinación interistitucional» y tampoco la experiencia para afrontar esta transformación por lo cual siguen siendo más las preguntas que las certezas. Ojalá alguien me responda estas preguntas o me corrijan si estoy equivocado.
Pronto otro tema…
* Manifiesto: Escrito en que se hace pública una declaración de doctrinas o propósitos de interés general.