¿Pensando comprar vivienda usada con crédito bancario? Puede que le convenga esperar

Comprar vivienda es, por lo general, una de las inversiones más importantes que realizan los hogares en el transcurso de su ciclo de vida. Si usted está pensando en dar el salto y necesita complementar su ahorro con un crédito hipotecario, la recomendación es que lo tome con calma ya que las tasas de interés seguirán disminuyendo en los próximos meses.

Por: Jorge Alberto Torres Vallejo

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Los últimos viernes de cada mes, la Junta Directiva del Banco de la República (Banrep) se reúne para, entre otras revisiones importantes, tomar decisiones sobre uno de los instrumentos clave para el control de la inflación y el crecimiento económico: La Tasa de Interés de Intervención de Política Monetaria (TIBR). El anuncio de la tasa de interés, que entrará en vigencia el primer día hábil posterior a la deliberación de la Junta, tiene una poderosa incidencia en los agentes económicos que usan el crédito como complemento a sus ingresos, ya sea para consumo o inversión. Así, este artículo se centra justamente en una de las inversiones más importantes que una persona puede hacer en el transcurso de su vida: la compra de vivienda.

Y es que no es una decisión de inversión que deba tomarse a la ligera. La mayor parte de los colombianos debemos destinar varios años de nuestro ingreso solo para pagar la cuota inicial de una casa propia. Qué decir entonces del crédito, cuyos plazos oscilan fácilmente entre los 8 y los 30 años. El techo propio es un sueño… ¡Un sueño costoso! Pero que, por supuesto, vale la pena. Por esta razón, entender las implicaciones de la modificación de la TIBR le puede ayudar a salvar varios millones al momento de sacar su crédito hipotecario. A continuación, un par de consideraciones.

En general existe una relación directa, más no contemporánea, entre la tasa de interés del Banco de la República y las tasas de interés de adquisición de vivienda. Para entenderla de una forma sencilla, podemos pensar en que la Tasa de Intervención del Banrep es al crédito como la harina es al pan. En el momento que la harina sube de precio, el pan sube de precio casi de inmediato; sin embargo, cuando la harina baja de precio, los panaderos pueden tomarse su tiempo antes de ajustar el precio del pan a la baja (si es que le bajan). De forma equivalente, cuando el Banco de la República aumenta su tasa de intervención, los bancos aumentan las tasas de interés de colocación para las diferentes modalidades de crédito (consumo, microcrédito, vivienda, etc.). Ante una disminución de la tasa de referencia, los bancos pueden tomarse su tiempo para reducir sus tasas comerciales, pero eventualmente la reducción sucederá.

Producto de las elevadas tasas de inflación registradas desde finales de 2015, y a lo largo de 2016, el Banco de la República intervino su tasa de interés en repetidas ocasiones. Así, después de un año entero sin modificaciones, la Tasa de Intervención (TIBR) empezó a aumentar a partir de septiembre de 2015, partiendo desde el 4,50% y llegando a un máximo de 7,75% en agosto de 2016. De forma paralela, durante el mismo periodo, la tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios para Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda diferente de Interés Social (No VIS) pasó del 10,8% al 12,4%. Estos 1,6 puntos porcentuales de diferencia equivalen a un aumento de la tasa del 14,2% en apenas 12 meses.

¿Un poco enredadas las cifras? Permítame explicarle con un ejemplo sencillo: si suponemos que usted tomó un crédito de 50 millones de pesos a 15 años para la compra de su vivienda en septiembre de 2015 a una tasa del 10,8%, el valor de su cuota sería aproximadamente de 547 mil pesos mensuales. Si usted hubiera tomado ese mismo crédito en agosto de 2016, es probable que su tasa ya se hubiera incrementado al 12,4%, de manera que por el mismo monto tendría que pagar una cuota mensual de 592 mil pesos. Estos 46 mil pesos de diferencia implican que, terminados los 15 años del crédito, quien compró su vivienda en 2016 con un préstamo de 50 millones tendrá que pagar aproximadamente 8,2 millones de pesos más en intereses (platica para el bolsillo del banquero) que el hogar que compró su vivienda en 2015. Por supuesto, el valor adicional pagado en intereses aumenta en tanto más alto sea el valor del crédito hipotecario.

A partir de septiembre de 2016, el Banco de la República empezó a recortar sistemáticamente sus tasas de interés. A principios de junio de este año, la tasa se ubicó en el 6,25% y, en la Junta Directiva del 30 de junio de 2017, se fijó una tasa de intervención de 5,75% (el mismo nivel de diciembre de 2015), la cual entrará en vigencia a partir de julio de 2017.

Aún con las reducciones en la tasa de interés y, aunque entidades como Davivienda y Bancolombia ya han anunciado reducciones en su tasa hipotecaria al 9,75% y 9,6% respectivamente, los recortes realizados por el Banco de la República no se han visto reflejados en los desembolsos de crédito realizados a la fecha. Con corte a la segunda semana de junio de 2017, la tasa media se mantiene en el 12,1%, apenas 40 puntos básicos por debajo de agosto de 2016 cuando la tasa de intervención era 200 puntos básicos superior a la actual (los panaderos están gozando de precios bajos de la harina mientras cobran caro el pan).

En ese sentido, si su intención es usar un crédito hipotecario para comprar una vivienda usada, o nueva pero terminada y lista para entregar, la recomendación es esperar a que los bancos ajusten las tasas a la baja. Vargas, Hamann y González (2010) estimaron que el proceso de ajuste toma entre tres y cinco meses, por lo que entre el cuarto trimestre de 2017 y el primer trimestre de 2018 las tasas de interés hipotecarias deberían retomar valores cercanos a los observados a mediados de 2015 (10,7%-10,9%), o incluso inferiores teniendo en cuenta que se prevé que el Banco de la República continúe reduciendo la TIBR.

Así mismo, la recomendación es no casarse con una única entidad financiera. Los consumidores somos en buena parte responsables de generar competencia entre las entidades bancarias por lo que se debe hacer un tanteo continúo de las tasas de interés ofrecidas, ya sea para tomar un crédito por primera vez, o para realizar una compra de cartera.

Esperar a que se den las reducciones le puede representar un ahorro superior al 10% del valor de la cuota del crédito; un monto nada despreciable y que puede ser destinado para cubrir otros gastos del hogar. Sin embargo, vale la pena resaltar que, si su interés es acceder a una vivienda nueva, es un buen momento para realizar una compra sobre planos. Dependiendo de la magnitud del proyecto, la entrega de la vivienda terminada adquirida en preventa puede tomar entre 18 y 24 meses, lo cual le brinda la oportunidad de hacer un abono importante a la cuota inicial y acceder a tasas hipotecarias más cómodas en el mediano plazo.

Bibliografía

Vargas H., Hamann, F., y González. A (2010). Efectos de la política monetaria sobre las tasas de interés de los créditos hipotecarios en Colombia. Desarrollo y Sociedad, 66(2010), pp. 45-64.