Por: Daniel Alfonso & Javier Ardila
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Han pasado unos días desde que los Bogotanos empezamos a ser notificados sobre un cobro de plusvalía modificado mediante una serie de resoluciones expedidas en Julio de 2015 que son aplicadas a los predios del polígono del decreto 562 de 2014. Aunque las resoluciones buscan tener un vocabulario técnico que evita un mayor entendimiento para un lector común, al final buscan cambiar las reglas de juego impuestas sin dar oportunidad a los ciudadanos para sentar su derecho antes de que el mismo sea vulnerado.
A través de la administración distrital actual, los Bogotanos hemos sido testigos de decisiones autoritarias tomadas sin mayor consentimiento. A pesar de la oposición a estas, debido al carácter de la administración distrital, al final todo queda en quejarnos por redes sociales y en terminar sintiéndonos vulnerados en muchos aspectos. Nos volvimos una ciudad donde aceptamos y agachamos la cabeza. Esto no es solo en Bogotá últimamente los colombianos nos hemos vuelto expertos en levantar nuestras voces por un par de semanas y luego olvidar todo por lo que nos sentíamos ofendidos. Situación que usan a su favor políticos, ladrones, individuos “usted no sabe quién soy yo” o hasta el punto de que es muy probable que Samuel Moreno salga libre de la cárcel sin ser enjuiciado; irónicamente en época de elecciones.
De todas formas en esta ocasión no voy a centrarme en si la gestión de la administración distrital actual fue buena o mala, en esta ocasión me interesa mostrar como el decreto actual de renovación urbana (revitalización del centro) tiene aspectos muy positivos para la modernización de la ciudad y para darle una nueva cara a una Bogotá que debe estar a la altura de las grandes capitales a nivel mundial. Como todo cambio, la norma tuvo detractores institucionales y naturales, donde los primeros vieron afectados sus proyectos dentro de la ciudad y los otros porque el tema de la altura libre simplemente creó un miedo colectivo sobre los cambios en el paisaje que podrían tener barrios tradicionales bogotanos. Siendo frases del tipo: “no quiero sombra sobre mi patio” algo común entre los detractores conservadores de la norma. Igualmente y a pesar de las críticas que pueda tener, la norma no solo revitaliza la ciudad sino que, debido a las cargas que se deben pagar, se generan dineros para vías, parques y viviendas de interés social e incluso según datos oficiales del IDU, la ciudad ha recaudado más dinero por proyectos inmobiliarios en estos últimos 6 meses que en los últimos 10 años.
Ahora bien, los puntos mencionados con anterioridad son sólo una parte del porqué las cargas urbanísticas para proyectos cobijados con el decreto 562 son tan altas. El otro y tal vez más importante aspecto para efectos del presente escrito es que las cargas pagadas para este tipo de proyectos son consideradas altas debido a que la posibilidad de una altura libre sobre terrenos que anteriormente tenían un límite, genera que el valor de dichos terrenos se dispare dado que los proyectos van a generar mayores ventas. Este beneficio para las constructoras claramente no pasó desapercibido para el distrito al momento de cambiar la norma, por lo que se especificó que de dicho beneficio un porcentaje importante debía pagarse al distrito en forma de carga. Pero, ¿Por qué es importante esto?, porque este mismo concepto es usado dentro de los documentos sobre el cálculo de la plusvalía presentados por el distrito para definir la misma plusvalía; es decir, con estas resoluciones se pretende cobrar 2 veces lo mismo a proyectos cobijados en el polígono del decreto 562, haciendo de estos inviables financieramente y haciendo ilegal este nuevo cobro.
La forma de calcular la plusvalía es la diferencia entre el valor comercial del bien entre la norma anterior (POT decreto 190 de 2004) y la norma actual (Decreto 562 de 2014). El problema es la técnica para calcular dichos valores. El estudio en ningún momento prevé que los predios en cuestión se puedan englobar o des-englobar para un fin constructivo. No tienen en cuenta técnicas de optimización del decreto 562 en cada terreno estudiado, a veces es más viable hacer menos pisos que el máximo permitido por la norma debido a que existe una relación inversa entre altura y área vendible. Es decir, aunque mi altura es libre, existe un momento en que el área construida simplemente no puede convertirse en área vendible porque no es atractiva para el consumidor o porque, aunque pueda venderse, el costo de subir un piso más no se compensa con el área que puedo vender, reduciendo la rentabilidad del proyecto, concepto que al parecer es ignorado por los expertos contratados por el distrito que suponen rápidamente que entre más suba y más metros cuadrados construidos, mayor será la rentabilidad, algo que desde la universidad enseñan que no siempre es verdad.
Como dice en el cálculo de efecto de plusvalía: “Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica, se evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado”. De todas formas parece que los encargados del estudio no aplican lo que dicen pues desconocen la dinámica básica de los conceptos oferta y demanda donde a más cantidad de unidades en venta, mayor será el tiempo que me demore en vender la totalidad del proyecto y se generarán problemas intrínsecos a este tipo de situaciones como que el aumento de los precios complicará la venta final, razones que al final harán que la rentabilidad sea menor en valor presente.
Es entendible que un software haga el trabajo estimativo de calcular el valor de cada lote en cada caso normativo (el cálculo de la plusvalía) de Bogotá, ya que manualmente nunca se acabaría. Pero se debieron escoger los parámetros de una mejor forma. El software asume una utilidad “x” para cada ejemplo diferente en cada subsector económico. Que en todos los casos es muy inferior a lo que debería dar un proyecto constructivo. Además el modelo no tiene en cuenta los costos de escrituración, los gastos administrativos y de obra, ni costos indirectos como licencias, diseños, etc. Lo que al final genera que un lote tenga un peso sobre las ventas entre el 18% y el 30% cuando es muy caro, no como dice el estudio, que en algunos casos el 30% de las ventas o hasta el 50%, cosa que haría inviable la mayoría de los proyectos. Bajo esta metodología y sin analizar nada más, entre menos utilidad (utilidad como parámetro) tengo yo, más pago por el lote (lote como variable).
Hablando del lote y sin que esto sea de menor importancia, es bastante evidente para cualquier persona que el valor del lote lo da el mercado, siendo Bogotá un claro ejemplo de cómo el mercado es el que dicta si el valor por metro cuadrado sube o baja 5, 10 o 15% de un año a otro. Habiendo mencionado esto, es ahora importante decir que el estudio realizado por el distrito parece que ignora este concepto económico básico pues con el cobro a la plusvalía está generando que el vendedor del inmueble pida más por el mismo para poder compensar lo que ahora debe pagar al momento de existir un hecho generador de plusvalía (Ejemplo: Venta de una casa). Esto simplemente creará un estancamiento en cualquier negociación ya sea con un comprador que simplemente quiere comprar una casa o con constructoras que buscan nuevos proyecto, porque nadie pagará más por un inmueble de lo que dicta el mercado y nadie venderá si al final debe pagar un impuesto que hace que los activos no generen lo esperado.
No se entiende cómo es posible que en muchos casos el valor del lote sea menos que el costo de la plusvalía. Es decir, esta premisa frena cualquier proyecto porque lo haría inviable tanto para el constructor como para el vendedor o propietario de lote. Ya que al vender, el dueño de lote debe pagar la mitad de la plusvalía y la otra mitad el constructor. Por ejemplo, en el sector de Santa Bárbara la plusvalía es de $8.230.329 por metro cuadrado, y si buscamos en la página de Metrocuadrado.com o Fincaraiz.com, encontramos casa-lotes o apartamentos entre 15 y 30 años a un valor entre $3.500.000 por metro cuadrado y 5.500.000 por metrocuadrado, lo cual hace sobre-estimado ese valor adicional.
El mayor aprovechamiento del uso del suelo, sólo aplica en caso que se haga uso del mismo, y además ya está implícito para los constructores cuando se les cobra las cargas urbanísticas, equivalentes a la plusvalía como bien ya se mencionó con anterioridad en este mismo artículo. Más allá de las razones que se pudieron haber tenido cabida para la expedición de este cobro, lo cierto es que con las notificaciones que aparecieron la última semana en la ciudad los proyectos cobijados por 562 (La mayoría de ellos) no son viables y por lo tanto se está frenando lo que se quería lograr al momento de expedir la nueva norma, algo que hasta para el más incrédulo, es algo para revisar con cuidado.
Agradecimiento: Ruben Ortiz- Analista financiero empresa de desarrollo inmobiliario