¡Los bancos no le pueden quitar su casa, así usted no tenga con qué pagarla!

Por: Mario Alberto Muñoz

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Cada vez que dejamos de pagar las cuotas del crédito con que compramos la casita, pensamos que pronto el banco se nos vendrá encima para quitárnosla. Aquí le explico cómo evitar que le rematen su casita aunque no tenga cómo pagarla.

Fuente: http://blogs.elconfidencial.com/vivienda/consultorio-inmobiliario/2015-05-26/que-implicaciones-fiscales-tiene-vender-una-casa-por-debajo-del-valor-catastral_854459/

Lo único que tenemos seguro en la vida es la muerte. Por ende, desde el ejecutivo más prestigioso hasta el obrero más raso pueden pasar por una mala situación financiera por un periodo amplio tiempo. Esto seguramente significaría el incumplimiento en el pago de sus deudas a los bancos y, en el peor de los casos, dejar de pagar lo más importante: la casita. Porque “tener casa no es riqueza, pero no tenerla sí es mucha pobreza”.

Si usted está pagando su casa y se queda sin trabajo, no empiece a pensar en venderla antes de que los bancos se la quiten, al final del día esto siempre termina mal y la mafia alrededor de este mercado acabará pagándole cualquier centavo por muchos años de esfuerzo. Pero para que esta historia sea útil a todas las personas hay que dividirla en dos contextos: los que se acaban de quedar sin trabajo y los que ya están en cobro jurídico con los bancos a espera del remate de la casita. Entonces veamos los dos escenarios.

Si se acaba de quedar sin empleo:

Lo peor que usted puede hacer es dejar de contestar el teléfono y jugar al desaparecido. En ningún caso, ante el inminente incumplimiento del pago de la cuota de su casa, debe asustarse. Por el contrario, siéntese con calma y escriba una carta al banco explicándoles por qué no va a poder pagar su cuota. Además, como usted aún está al día, en dicha carta tiene el derecho a exigir varias formas de no incumplir el pago. Algunas de estas opciones podrían ser:

1. Reestructuración de la deuda: implica cambiar las condiciones iniciales en las cuales fue pactado el crédito. Es decir, cambios en la tasa de interés, en el plazo máximo de pago del crédito, entre otras.
2. Aplazamiento de un número determinado de cuotas: significa que el banco le brinda un tiempo especial para pagar el número de cuotas que informe y que no podrán ser canceladas en las fechas establecidas inicialmente.
3. La propuesta que se ajuste a su situación económica: no es un juego, usted puede proponer la forma de pago que se ajuste a su situación actual, cualquiera que sea, y el banco está en la obligación de evaluarla y aceptarla o realizar contrapropuestas.

El camino puede ser un poco más largo, recuerde ser muy perseverante. Si el banco decide no aceptar sus propuestas, usted va a tener que exponer su situación mediante una carta ante la Superintendencia Financiera. No pierda la paciencia, bien asesorado va a salir ganando. Si una vez recibida la respuesta de la Superfinanciera el fallo está a su favor, el único efecto contrario que recibirá es que el banco lo marque como reestructurado, eso va a quedar en su historial crediticio por unos seis meses y usted no será sujeto de crédito por este tiempo para otras entidades financieras. ¿Qué más da? Al fin y al cabo usted está en crisis y no debe andar buscando más deudas. Si por el contrario la Superfinanciera fallara en su contra, usted debe seguir con las recomendaciones de la siguiente sección.

Si ya está en cobro jurídico (incluyendo espera de fecha de remate):

En este caso usted va agradecer, en muchas ocasiones, las ineficiencias del sistema judicial. Si lo llaman a conciliar, por favor asista y proponga la solución que se ajuste a sus capacidades. Eso sí, no se comprometa con algo que no va a poder cumplir. Si no asistió a las conciliaciones, sin importar cuan avanzado esté el proceso jurídico, la solución aún está a su alcance. Lo que debe hacer es escribir una carta al banco con copia a la Superfinanciera, explicándoles y exigiendo las siguientes situaciones y en el orden que se le presenta a continuación:

1. Causal principal por la cual dejó de pagar el crédito.
2. Razones por las cuales en este momento usted puede empezar a pagar el crédito.
3. Las condiciones en las cuales usted puede empezar a pagar el crédito.
4. Suspensión inmediata del proceso jurídico.

Es muy importante que usted tenga claro cuánto puede empezar a pagar, y exija que las condiciones sean las que usted está presentando. No vaya a permitir que el banco le fije cuotas más altas de lo que usted puede pagar, en este punto el problema es más del banco que suyo. Por nada del mundo olvide cerrar el la carta con la siguiente frase:

“La solicitud anteriormente presentada, se sustenta en el fallo de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil con referencia STC6968-2015 Radicación No. 76001-22-03-000-2015-000-02 del 4 de junio de 2015”.

En caso de que el banco y la Superfinanciera “se hagan los de las gafas”, es decir, respondan de manera contraria a sus intereses, el siguiente recurso será instaurar una acción de tutela. En ella exponga su voluntad de normalizar su obligación hipotecaria, además, las negativas por parte del banco para brindarle una salida que se ajuste a sus posibilidades actuales, entre otras, cuotas más altas de su capacidad de pago, periodos más cortos, tasas más altas, etc. No olvide adjuntar la carta que envió al banco y/o a la Superfinanciera y las respuestas recibidas de parte de estos entes. Asimismo, solicite y adjunte una copia del estado del proceso jurídico. El objetivo principal es evidenciarle al juez que las instancias de conciliación, sin importar la causa, ya han sido superadas. En la tutela debe mencionar los derechos fundamentales que le han sido violados; le propongo que presente al menos los siguientes:

1. Derecho a la vivienda digna.
2. Derecho a la honra.
3. Por conexidad, el derecho a la salud.

En la tutela es fundamental presentar los fallos jurídicos que se han producido alrededor de estos temas, en especial, el fallo de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil con referencia STC6968-2015 Radicación No. 76001-22-03-000-2015-000-02 del 4 de junio de 2015.

Recuerde que aunque suene sencillo, no lo es. Usted deberá gastar tiempo, no mucho dinero, pero deberá ir a todas estas entidades “en plan rodilla”. No debería ser así, pero todo por salvar la casita. Si por alguna razón el juez falla la tutela en su contra, le queda la apelación de la misma frente al superior en rango al juez que inicialmente falló su tutela y en el peor de los casos la Corte Suprema de Justicia.

Para todos los efectos mencionados en esta columna, le recomiendo que acuda al consultorio jurídico de alguna de las universidades más cercana a su ciudad. Allí le deben orientar acerca de todos los trámites jurídicos y le podrán ayudar en la redacción de los documentos mencionados. Lo mejor de esto es que es de manera gratuita.

Expuesto lo anterior, entienda entonces que si se deja quitar su casa la culpa será únicamente suya. Así que manos a la obra y recuerde las siguientes premisas:

1. El negocio de los bancos no es rematar inmuebles, esto les genera costos adicionales a su operación. Por lo tanto, ellos van a preferir el peor arreglo de cartera que el mejor pleito jurídico.
2. Siempre actúe de manera preventiva, no se esconda y responda a cada una de las llamadas de los bancos. Eso sí, ¡no se deje presionar! Usted tiene todo a su favor.
3. Proponga una forma de arreglo que usted pueda cumplir. Si después de arreglar incumple, usted va a deteriorar la confianza que el sistema financiero depositó en usted.
4. Si usted debe más del 30% de su crédito de vivienda el problema principal es del banco, si es al contrario el problema principal lo tiene usted.

Apreciado lector, recuerde que “la perseverancia vence lo que la dicha no alcanza”. En el peor de los casos, y con toda la dilación de tiempos creada por el proceso, usted ya habrá recuperado su músculo financiero o encontrará una solución contable que le permita perder lo menos posible. Al final del día “del ahogado, aunque sea el sombrero”.