El Mal Economista

Publicado el El Mal Economista (EME)

La farsa de la burbuja inmobiliaria en Bogotá

Por: Jorge Alberto Torres Vallejo

Facebook: El Mal Economista 

Twitter: @maleconomista

Instagram: @maleconomista 

Twitter: @jorgitorresv

Quienes hablan de burbuja inmobiliaria en la capital de la República (y en el país en general), parecen estar más preocupados por captar audiencia que por dimensionar lo que efectivamente representa la existencia un desequilibrio de este tipo en el mercado de vivienda y edificaciones del país. Por supuesto, los aumentos de precios siempre son motivo de discusión, pero los analistas recientemente han optado por una salida fácil, asociando todo aumento de precios a una burbuja sin entender el verdadero significado del término.

ja1

Imagen tomada de press.tucasa.com

Prestigiosos investigadores de importantes entidades públicas del distrito han llegado incluso a implementar técnicas econométricas avanzadas, como las utilizadas por el premio Nobel Robert Shiller y Peter C.B. Phillips (reconocido economista y profesor de la Universidad de Yale), con el fin de demostrar desajustes en los precios de la vivienda. Las conclusiones de dichos métodos han sido ampliamente debatidas en el contexto nacional e internacional, dado que son producto de ejercicios muy ricos técnicamente pero con un alcance empírico restringido.

Aun así, existen grupos que interpretan los resultados de la aplicación de las metodologías de Shiller y Phillips como una verdad revelada, a pesar de que dichos test no permiten incluir indicadores como el ingreso de los hogares, el precio de la tierra y en general no consideraran un modelo estructural de oferta y demanda (Gomez et.al, 2013). En otras palabras, estos ejercicios solo toman como base el precio sin considerar ninguna de las variables que pueden de alguna u otra forma incidir en su determinación, desconociendo completamente el contexto de la valorización de los activos inmobiliarios en nuestro país.

Se debe entonces hacer un llamado a la cordura y una invitación a los técnicos a cuestionarse sobre temas mucho más elementales, como por ejemplo: ¿Es claro el concepto de burbuja?, ¿Se encuentra nuestro sistema financiero en riesgo por cuenta del crecimiento en los precios de la vivienda?, ¿No podría pensarse que los incrementos en el ingreso real de los hogares y el crecimiento de la demanda interna han incidido en la dinámica de los precios?, ¿Los aumentos del valor de la propiedad residencial en la capital no podrían estar ligados a la pobre gestión de suelo en la ciudad de Bogotá y a la inseguridad jurídica que se ha promovido desde la presente administración?

Como punto de partida se pueden tomar las definiciones básicas. El uso común del término burbuja alude al crecimiento explosivo y no sostenible en el precio de un activo durante un período corto de tiempo: explosivo, en el sentido que el aumento de precios no puede ser explicado en su totalidad por razones fundamentales, y no sostenible, porque luego del crecimiento desmedido sigue una disminución de similar magnitud. En primer lugar hay que ser claros en que los precios de la vivienda en Bogotá no están cayendo y no se prevé que lo hagan; de hecho para el segundo trimestre de 2015 su indicador presentó un crecimiento del 6,2%.

Ahora bien, normalmente las crisis financieras aparecen luego de las burbujas en los activos (Allen y Gale, 2000), lo cual también parece ser una preocupación de los analistas, que ven con desconfianza la expansión del crédito hipotecario en el país. Sin embargo, un amplio segmento de colombianos que recientemente haya solicitado un crédito de vivienda en una entidad financiera del país estaría de acuerdo en que la banca hipotecaria se caracteriza por sus elevados requerimientos para el otorgamiento de este tipo de financiación.

En Colombia la profundización de cartera hipotecaria, entendida como el saldo sobre el PIB total, no supera el 6%, un indicador bajo incluso en el contexto latinoamericano. Nuestro indicador tradicional de calidad de cartera hipotecaria se ubicó en el 1,9% en julio de 2015 (cifras de la Superfinanciera), manteniéndose en niveles mínimos históricos y reflejando la estabilidad de los créditos de vivienda. De esta forma, se puede afirmar que la expansión del financiamiento se ha dado producto del crecimiento en la demanda más que del relajamiento de los requisitos para el otorgamiento de créditos, de manera que este factor poco o nada han tenido que ver en con el crecimiento del valor de los activos inmobiliarios. Llama la atención entonces que las recientes columnas que hablan de burbuja inmobiliaria vean el crecimiento del crédito hipotecario como una amenaza. ¡Todo lo contrario!, esté país necesita lograr una mayor profundización e inclusión financiera.

En general, resulta difícil pensar la dinámica del mercado de la vivienda se asocie a una burbuja y sobre todo que pueda comprometer la solidez del sistema financiero.  Estudios como los de Hernández y Piraquive (2014) han demostrado que en Colombia el desempeño de los precios de los activos inmobiliarios ha estado alineado con el crecimiento de los ingresos de los hogares. Efectivamente, nuestra economía ha crecido más del 45% en los últimos 10 años, lo cual supone la explicación más robusta del crecimiento de los precios a nivel nacional, que a su vez venían presentando una corrección luego de alcanzar niveles muy bajos producto de la crisis de 1998.

Finalmente, los estudios de entidades distritales que hablan de burbuja han dejado de lado un elemento fundamental (fundamental del precio y fundamental por su importancia). No se puede negar que en la capital del país existe una mediocre gestión de suelo y una inestabilidad jurídica que ha tenido importantes efectos en el precio de la tierra y consecuentemente en el precio de la vivienda.

De acuerdo a las Cifras de Camacol, antes de la intervención del programa “Casa Ahorro”, previamente conocido como Vivienda para Ahorradores (VIPA) en diciembre de 2013, Bogotá tenía una oferta de 42 unidades de vivienda de interés prioritario[1] nuevas disponibles para la venta en una ciudad de más de 8 millones de habitantes. Además, Bogotá pasó tener una oferta mensual promedio de 3.700 unidades de Vivienda de Interés Social antes de 2012, a un promedio de 1.880 durante la última administración, es decir menos de la mitad, lo cual por supuesto que se ve reflejado en un menor número de unidades de vivienda de bajo costo para los hogares en el mercado, y el consecuente aumento en precios que afecta a los más pobres. Lo anterior no se llama burbuja, se llama mala gestión y su resultado es una mayor segregación en el espacio urbano.

Grafico 1: Oferta de VIP en Bogotá antes de VIPA (ene 2009-Dic 2013)

 ja2

Fuente: Camacol, Elaboración del autor

La construcción residencial seguirá siendo uno de los principales pilares del crecimiento de la economía y un reflejo de la riqueza de los hogares. No todo aumento de precios es burbuja y la evidencia empírica no da para concluir o afirmar la existencia de desequilibrios de este tipo durante los últimos quince años en el país. Mi invitación es a comprender que los análisis encaminados a determinar el valor de los activos inmobiliarios deben primero tener en cuenta numerosas variables fundamentales que intervienen en el mercado. De ese modo evitarán llegar a conclusiones infundadas y categóricas (como las que publican prestigiosas instituciones del país) a partir de apenas un indicador como es el Índice de Precios de la Vivienda Nueva.

Referencias

Allen, F., & Gale, D. (2000). Bubbles and Crises. The Economic Journal, 110(460), pp. 236–255.

Cediel, V., & Velásquez, C. (2014) ¿Hay una burbuja inmobiliaria en Bogotá? un estudio por segmentos de mercado.

Gómez, J. E., Ojeda, J. O., Guerra, C. R., & Sicard, N. (2013). Testing for Bubbles in Housing Markets: New Results Using a New Method.

Hernandez, G., & Piraquive, G. (2014). Evolución de los precios de la vivienda en Colombia.

Stiglitz, J. E. (1990). Symposium on Bubbles. The Journal of Economic Perspectives, 4(2), pp. 13–18.

Torres, J.(2015).Incidencia de la política fiscal y la política monetaria en el acceso a la vivienda prioritaria en Colombia. Tesis de maestría, Universidad Nacional de Colombia.


[1] Viviendas con un valor inferior a 70 salarios mínimos mensuales legales vigentes ($45.104.500 en 2015)

Comentarios