Mi Opinión

Publicado el Ben Bustillo

Uso de contratos recomendables en bienes y raíces en Colombia

Se trata de fomentar y edificar un pilar económico basado en principios de lógica, legislativo, sentido común y el mantenimiento de una reputación ante un mercado siempre en crecimiento. Después de todo, el negocio de bienes y raíces es fluctuante temporario, un sueño realizable para un porcentaje del ser humano, y una industria que mantiene económicamente a un estrato social.

El primer paso como agente o Broker es de triple acción: conseguir una propiedad para la venta, conseguir un comprador, y encontrar la forma de financiar la transacción, si el posible cliente no ha hecho esa diligencia todavía. En California es común que el agente que tiene el listado y el dueño de la propiedad en venta, no querer mirar ofertas si el comprador no está aprobado para el préstamo hipotecario. Es básicamente un requerimiento tácito, no escrito en ninguna regulación.

Dentro de la industria hay varias clasificaciones: Industrial, comercial y la residencial es una de las tipificaciones. Dentro de esas áreas se encuentran personas que se especializan en el campo del listado (listings) solamente, en la consecución de compradores, y en conseguir el financiamiento para la compra. Teóricamente, este tipo de especializaciones se encuentra en los tres grupos. Sin embargo, no hay ningún impedimento legal o regulatorio que impida que una persona represente y haga las tres secciones de la transacción. Lo único requerido es que se informe (disclose) a las tres partes involucradas.

El primer contrato requerido es el del listado (listing). Cuando la posibilidad de adquisición se presenta, el agente o el Broker visita al cliente y prepara una presentación con todas las características de la propiedad (property profile), comparables recientes (no más de seis meses), hace un análisis objetivo pero tentativo (la evaluación de las propiedades también es una profesión regulada “appraisal”) porque ni el agente ni el Broker tienen la autoridad de emitir un valor. Solo opinan y dan una estimación de su valor basado en la información recogida de los comparables.

Al mismo tiempo, se hacen todos los “disclosures” divulgaciones, revelación, sobre las condiciones de la propiedad, cualquier tema jurídico, de medidas del lote y construidos, etc.; y el paso final en este proceso de listing, es de revelar a quien se representa (vendedor y algunas veces incluye a ambos, y al comprador). No es muy frecuente, pero sucede. Recuerde, no es contra la ley representar ambos, pero comprador y vendedor tienen que saber de la representación mutua.

En esta forma, contrato o como se guste determinar, “Listing Agreement” es donde se negocia el tiempo de duración del listado, y la comisión. Algunas proveen la cláusula donde el vendedor puede escoger a la compañía de escrow y la de título. Recuerden, escrow es el mediador entre las partes del contrato, sus representantes, banco, “hall of records” (oficina de instrumentos públicos), y la compañía de Título que es quien asegura que a partir de la fecha de cierre, los nuevos compradores son los únicos dueños, y a los bancos que los únicos documentos registrados fueron la nueva hipoteca y transferencia de título de propiedad a quien le correspondía.

Aquí en Barranquilla y en otras partes del país en mi inmersión por información, aparentemente se negocian propiedades como cuando se negociaban gallinas en tiempos de mi abuela. “Oye, te tengo un cliente pa’ la casa por este tanto, me das tanto de comisión al momento de firmar la compraventa con el depósito y listo”.

Pues les tengo malas noticias a quienes se quieran incurrir en esta industria en California: Te ganas una comisión solamente si eres licenciado por el estado, y el pago de la comisión es al cierre de la transacción.

En California no se roban las comisiones; hay que estar atentos, pero no al extremo del comportamiento habitual en este oficio por estos lares. Desconfianza total, las pocas regulaciones que existen es para saber cómo quebrantarlas.

Dos culturas, dos sociedades, dos tipos de manifestación socioeconómica que demuestran, que a pesar de vivir en el mismo siglo, las diferencias de comportamiento están demasiado distantes de cada una.

Próximo artículo: Santrich vs Néstor H. Martínez

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