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Vivienda social: sin techo no hay paraíso

David Bardey y Marcela Meléndez

 

Se habla mucho de vivienda social y de cómo se deberían determinar los umbrales por debajo de los cuales se puede hablar de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) y Vivienda de Interés Social (VIS) y otorgar subsidios a la demanda (es decir para los hogares) y a la oferta (para las empresas de construcción). En esta entrada, no nos enfocamos en el tecnicismo de la determinación de estos umbrales, sino que recordamos cuál es el papel que debe cumplir una política de vivienda social y cuál es su justificación económica y social.

El reflejo habitual de los economistas es discutir la pertinencia de la intervención del Estado en los mercados. En lenguaje leguleyo, la visión que comparten la mayoría de los economistas (los autores de esta entrada no se desvían mucho de esta regla) es que el Estado tiene “la carga de la prueba” para demostrar que se requiere su intervención para corregir una falla de mercado y que, además, su intervención la corrige efectivamente sin crear otras distorsiones que podrían causar una ineficiencia más importante que la falla inicial.

Cuando uno aborda el mercado de la vivienda con un enfoque que los economistas llaman de “equilibrio parcial”, es decir concentrándose exclusivamente en este mercado, y sin tener en cuenta su conexión con otras variables económicas y sociales no es claro cuál es la falla de mercado que una política de vivienda social pretende corregir. Los hogares invierten en el mercado de la finca raíz siempre y cuando su disposición a pagar esté por encima de los precios del mercado, y las empresas participan en proyectos de construcción de vivienda siempre que esto les dé una rentabilidad suficiente. Los hogares y empresas que participan en este mercado crean un excedente que se reparte entre ellos de acuerdo con su poder de negociación respectivo. Una eventual falla de mercado ocurre si las empresas del sector vivienda conforman una oferta concentrada, con un poder de mercado relativamente importante. Pero en este caso, una política de vivienda social no resuelve la ineficiencia con origen en ese poder de mercado, sino más bien contribuye a aumentar las rentas del sector de la construcción, con poco beneficio para los hogares.

Una política de vivienda social se justifica en el momento en que uno adopta una visión de “equilibrio general”, es decir cuando se tienen en cuenta las interacciones e implicaciones del mercado de la vivienda sobre otras variables conexas de la economía, en particular sobre la distribución de los ingresos de la sociedad. Para aterrizar esto a un caso concreto, considere el ejemplo de una familia con dos adultos y dos hijos, en la que los adultos gracias a formaciones recibidas en el SENA pudieron especializarse en unos trabajos que les permiten ganar, entre los dos, dos salarios mínimos. A pesar de estar bastante por encima del ingreso mediano del hogar en Colombia (que es del orden de 1.49 millones de pesos), si esta familia no ha heredado un capital por parte de su familia, es improbable que haya tenido capacidad de ahorro para tener un capital mínimo. Sin este capital mínimo se vuelve riesgoso y, por ende, poco interesante para los bancos otorgarle un crédito que le permita adquirir su propia casa.

En el caso de las familias que comparten estas características, la política de vivienda social puede ser una herramienta efectiva para ampliar tanto la oferta como la demanda. En efecto, los subsidios a la demanda de la vivienda pueden permitir, por ejemplo, que estas familias, al beneficiarse de una tasa de interés menor, no se vean excluidas de los mercados de crédito hipotecario por los altos costos del financiamiento, mientras que, del otro lado, los subsidios a la oferta generan condiciones para que los precios de la vivienda bajen. Estas dos fuerzas hacen que la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda se crucen en un punto con mayor volumen de transacción y menor precio.

Ahora la pregunta es si este crecimiento simultáneo de la oferta y de la demanda estimulado a través de una política de vivienda social es deseable para un país. La pregunta es pertinente, pues más hogares con vivienda propia no implica necesariamente un mayor nivel de desarrollo económico y, por ende, el dinero público inyectado en el mercado de vivienda no necesariamente se justifica. Por ejemplo, Suiza es un país mayoritariamente de arrendatarios (principalmente porque el sistema tributario genera estos incentivos) y le va bien en lo económico y en la dimensión social.

Nuestra respuesta a la primera pregunta es afirmativa en el contexto colombiano: tanto para cumplir objetivos de desarrollo económico como para lograr una mayor equidad, es deseable tener una política de vivienda social en un país en desarrollo como Colombia. Primero, una política de vivienda social ayuda en mejorar el desempeño de la economía, porque permite a los hogares beneficiarios superar trampas de pobreza. La adquisición de una vivienda reduce la vulnerabilidad de los hogares a los choques negativos que pueden padecer y, por ende, les permite tomar decisiones económicas asociadas con mayores retornos. Segundo, con respecto a la equidad, una política de vivienda social adecuadamente diseñada permite transferir recursos de los impuestos a los hogares más pobres. Además, si la magnitud del gasto asociado con la política es suficiente, es decir si una masa crítica de hogares decide adquirir su propia casa y si la oferta de finca raíz aumenta suficientemente por los subsidios otorgados, entonces la política puede contribuir en turno a una reducción de los precios de los arriendos, en los segmentos del mercado de hogares pobres.

Lo que se puede destacar de una política de vivienda social es que, en contraste con otros programas de política social que se concentran en mejorar las condiciones de los hogares pobres y vulnerables, esta política no enfrenta la tensión habitual entre eficiencia y equidad. Una política de vivienda social bien diseñada permite a la vez ayudar a los hogares beneficiados a superar trampas de pobreza y tomar mejores decisiones económicas que impactarán positivamente al resto de la sociedad, mientras que contribuye a lograr una sociedad más equitativa.

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