Detrás de Interbolsa

Publicado el Alberto Donadio

¿Qué pasa con el hotel Karmairi?

Escribe ND:—

Buenos dias Alberto:

Quiero poner a su consideración el caso del fideicomiso del Hotel Melia Karmairi Cartagena cuyos derechos fiduciarios fueron promocionados y vendidos por la Promotora Karmairi y administrados por AccionFiduciaria.
El Hotel Spa Karmairi estaba ubicado en la zona de  Serena del Mar en las playas de manzanillo en la vía que de Cartagena conduce a Barranquilla, era un hotel de muy buena reputación ubicado entre los primeros 150 mejores nuevos hoteles del mundo con 20 habitaciones, en el año 2016 los dueños del hotel en cabeza del señor Mauricio Martinez Santos tomaron la decisión de ampliar el hotel y diseñaron un proyecto con la cadena hotelera Melia de España sacando a la venta derechos fiduciarios por intermedio de la Fiduciaria Accionfiduciaria, los derechos fiduciarios fueron promocionados y vendidos durante el año 2016, los plazos de pago fueron establecidos hasta el 31 de diciembre del año 2016 cada derecho fiduciario fue ofrecido en promedio en 65 millones de pesos. El hotel  debía estar terminado en el mes de agosto de 2017 y se calculaba la entrada en operación para diciembre de 2017 (ultima fecha establecida).
El hotel fue terminado en diciembre de 2017 pero no ha comenzado a funcionar por las siguientes razones:
1. El proyecto original fue establecido con un numero de habitaciones y parqueaderos que fueron cambiados durante la construcción argumentando estudios de mercado y de trafico vehicular.
2. El operador hotelero propuesto por la promotora no fue aceptado por la fiduciaria argumentando la falta de solvencia económica e inexperiencia en este tipo de negocios.
El hotel esta terminado y según la promotora su mantenimiento mensual vale 160 millones de pesos, los fidecomitentes no han sido citados a asamblea para definir el comienzo de operación por las razones expuestas, este mes recibimos comunicación de la promotora en la que comunica su incapacidad para seguir dando mantenimiento al hotel y a su vez comunicación de la fiduciaria reiterando la inconformidad con las comunicaciones de la promotora sobre las condiciones iniciales no cumplidas para el inicio de la operación del hotel.
La situación actual es que el hotel esta terminado y listo para operar, los fidecomitentes no han sido llamados a asamblea, el dinero invertido lleva casi dos años sin generar rendimientos y no se tiene claridad sobre la fecha de entrada en operación, cada una de las partes ha tomado una posición radical sin ceder en los aspectos en discordia en perjuicio del negocio y de los intereses de los fidecomitentes. Anexo las dos ultimas comunicaciones de cada una de las partes.
Parece que es una practica común  demorar este tipo de proyectos y no aceptar a los operadores propuestos para luego definir un operador que, convenientemente, toma la operación del Hotel a unos costos mensuales tres veces mas altos de los definidos al inicio del proyecto generando utilidades propias en detrimento de los beneficios de los fidecomitentes.

 

 

COMUNICADO INVERSIONISTAS 8 OCT 2018(Karmairi)

 

Comunicado de Acción Fiduciaria:—

Apreciados Partícipes,

Acción Fiduciaria considera necesario complementar el informe del 22 de septiembre de 2018 de Promotora Karmairi S.A.S, a los Partícipes vinculados al Fideicomiso haciendo las siguientes precisiones.

En atención a las falencias presentadas en el desarrollo constructivo del proyecto, las cuales fueron evidenciadas desde hace más de un año, y debidamente a ustedes informadas; existen compromisos plenamente aceptados por Promotora Karmairi frente a la solución de obligaciones pendientes de cumplimiento a su cargo, como es el de realizar la construcción, habilitación y dotación de las habitaciones faltantes para completar las que se comprometió contractualmente, así como la construcción de los cupos de estacionamiento faltantes, requeridos por la norma urbanística.

Bajo esa premisa, con el único objetivo de asegurar a los Partícipes la entrega del proyecto en las condiciones ofertadas por Promotora Karmairi; el 18 de septiembre del año en curso y sin problemas de licencia, hemos solicitado se remita a la Fiduciaria la evidencia de construcción y dotación de las 7 habitaciones y los parqueaderos faltantes junto con el respectivo informe de interventor.

Esperamos que Promotora Karmairi finalice las arduas gestiones adelantadas a la fecha, con el fin de finiquitar lo relativo a la entrega de la construcción en debida forma, pues contractualmente no es posible recibir por cuenta de los inversionistas un activo que no cumple con las características prometidas.

En relación con el Operador Hotelero, es necesario precisar que los requisitos para ser operador hotelero del proyecto han sido claros e inmodificables a través del tiempo de su búsqueda, por tanto, reiteramos los términos comunicados y acordados frente a este asunto, en los cuales (…) “el Fideicomitente propone “explotadores” que no cumplen con los requisitos para asumir el rol de operador en los términos del contrato fiduciario”. Frente a estas gestiones adelantadas en los últimos meses por el Fideicomitente, hemos notificado al mismo que deberá enfocar sus esfuerzos en la búsqueda del operador que reciba el hotel y tomar decisiones inmediatasdrásticas y definitivas al conflicto y diferenciación que han generado entre un explotador y un operador; de acuerdo con el informe presentado por Acción Fiduciaria al mes de junio 2018.

Es claro en lo expuesto, que la inviabilidad de las propuestas presentadas por Promotora Karmairi respecto a la designación del operador hotelero, no corresponde a obstáculos, arrinconamientos ni extralimitaciones por la fiduciaria; sino más bien a la intención de Promotora Karmairi de apartarse de los lineamientos previamente acordados contractualmente.

Por otra parte, la reiteración en la postulación de sociedades que no son operadores hoteleros o no cuentan con las condiciones mínimas que garanticen a los inversionistas el adecuado y profesional manejo de su activo, de lo cual depende su rentabilidad y valor de la inversión, lo que ha generando procesos de pérdida de tiempo y recursos para todas las partes. Es pertinente informar, que esta Fiduciaria ha presentado a Promotora Karmairi más de 4 sociedades operadoras de hoteles, respaldadas por cadenas de alta categoría, dispuestas a llevar a cabo la operación del hotel, las cuales han sido descartadas por la Promotora.

Las reuniones con las empresas postuladas por Promotora Karmairi, evidencian la disposición de Acción Fiduciaria como vocera y administradora del Fideicomiso, para validar y revisar las propuestas presentadas. En el caso específico de la sociedad Agora Business S.A.S., la reunión del pasado 21 de septiembre de 2018, se circunscribió a aclarar los requisitos a tener en cuenta previo a la contratación de este. No obstante, se hace necesario señalar que mediante comunicaciones presentadas el 26 y 27 de septiembre del año en curso, Agora Business S.A.S., operador hotelero propuesto por la Promotora, informó a esta sociedad fiduciaria, que “entre AGORA BUSINESS S.A.S. y MELIA MANAGEMENT S.A.S. no existe contrato o acuerdo alguno relacionado con la operación o con la cesión de la operación del Hotel Spa Karmairi, y que  “Conscientes de la responsabilidad y calidad de producto, una vez firmado el contrato iniciaremos conversaciones para presentación de nuevas banderas especializadas en productos de playa”; condiciones que no han sido debidamente informadas a esta fiduciaria, y que atendiendo su impacto respecto de los requisitos de un operador hotelero y las propuestas de solución acordadas, aceptadas por Promotora Karmairi e informadas a ustedes, hemos procedido a requerir informe a Promotora Karmairi para conocer las nuevas condiciones por ellos planteadas para la operación del hotel y el cronograma de apertura enunciado a ustedes. Aspectos sobre los cuales continuaremos trabajando con la ayuda de la Promotora.

Finalmente, frente a la posición de Promotora Karmairi de hacer entrega del inmueble, y de no continuar asumiendo los gastos de custodia y mantenimiento de los bienes afectos al desarrollo del proyecto, derivados de su responsabilidad como Promotor, abandonando de esta manera el proyecto y el Fideicomiso; Acción Fiduciaria en su rol de vocera y administradora del Fideicomiso Hotel Spa Karmairi, mediante comunicación de 21 de septiembre de 2018, requirió a la Promotora la remisión de un informe del estado actual del proyecto, proveedores de servicios, pólizas de seguro, entre otros, con el fin de preparar la recepción del inmueble y ejecutar los actos necesarios para realizar su mejor esfuerzo en la custodia y preservación del mismo, dado el posible abandono de Promotora Karmairi; sin embargo a través de comunicado de 26 de septiembre del año en curso, informaron a esta Fiduciaria, que “honrará todas y cada una de las obligaciones contractuales y morales adquiridas tanto con la Fiduciaria, como con los Participes (…)”.

Es conveniente resaltar la gravedad de la comunicación de la Promotora, ya que el inmueble siempre ha sido propiedad del fideicomiso, su entrega implica el abandono de las obligaciones del Promotor, la no entrega del bien en las condiciones prometidas contractualmente, el incumplimiento del contrato y un grave riesgo para los inversionistas, ya que el Fideicomiso no cuenta, por estar en etapa de construcción, con los recursos necesarios para su sostenimiento y a la Fiduciaria le está legalmente prohibido utilizar sus recursos para tal fin.

En este orden de ideas, la culminación de la fase de construcción del Fideicomiso se supedita al cumplimiento de Promotora Karmairi frente a la finalización y cumplimiento de sus obligaciones conforme se acordó en el contrato.

Cordialmente,

Oficina Negocios Colectivos
Acción Fiduciaria S.A.

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